GSB, KDB, KLB dan ketinggian bangunan.

GSB, KDB, KLB DAN KETINGGIAN BANGUNAN

Bila kita akan membangun rumah di area tanah/kavling yang sudah kita beli, ada beberapa hal yang harus kita pertimbagkan sebelum membangun area tanah/ kavling kita., seperti GSB ( Garis Sempadan Bangunan ), KLB ( Koefisien Lantai Bangunan ) dan KDB ( Koefisien Dasar Bangunan ). Bagi yang belum terbiasa mendengarkannya tentu akan panasaran. Ketentuan ini sebenarnya sudah diatur oleh pemerintah daerah setempat (biasanya dinas tata ruang kota) atau, jika kita membeli tanah/kavling di area perumahan, informasi ini bisa kita dapatkan melalui developer/pengembang perumahan.

GSB ( Garis Sempadan Bangunan )

Secara umum GSB adalah garis imaginer yang menentukan jarak terluar bangunan terhadap ruas jalan. Kita dilarang membangun melebihi batas GSB yang sudah ditentukan. Besarnya GSB ini tergantung dari besar jalan yang ada di depannya. Jalan yang lebar tentu saja mempuyai jarak GSB yang lebih besar dibandingkan jalan yang mempunyai lebar yang lebih kecil. Biasanya jarak GSB ini adalah ½ dari lebar jalan didepannya. Untuk lebih pastinya, tanyakanlah terlebih dahulu ke dinas terkait (biasanya dinas tata ruang kota) atau kepada pihak developer sebelum mendesain rumah.

Di dalam area GSB ini kita tidak dapat membangun bangunan permanen. Yakni suatu bangunan yang bersifat struktural, yang tidak mudah untuk dibongkar/ dirubuhkan. Seperti penambahan ruangan untuk usaha yang kiri kanannya diberi dinding bata yang tinggi dan pintu masuknya tepat berada di tepi jalan. Contoh lain yang sering ditemui adalah memberi atap beton di atas carport, bahkan ada juga yang mendirikan lantai dua di atas carport, aji mumpung , katanya carportnya sudah dicor. Sayang kalau tidak dimanfaatkan.

Carport dapat saja ditutup. Penutupnya bisa saja dari kayu atau policarbonat dengan rangka besi holo. Atau yang lebih hijau dengan memadukan dengan tanaman rambat. Semua itu masih bisa di tolerir di dalam area GSB.

Selain GSB ada juga GSJ (garis sepadan jalan) dan GSS (garis sepadan sungai).

KDB ( Koefisien Dasar Bangunan )

KDB dapat dimengerti secara sederhana adalah nilai persen yang didapat dengan membandingkan luas lantai dasar dengan luas tanah. Kalau kita mempunyai lahan 300 m2 dan KDB yang ditentukan 60%, maka area yang dapat kita bangun hanya 60% x 300 m2 = 180 m2. Kalau lebih dari itu artinya kita melebihi KDB yang ditentukan. Kurangi lagi luasan ruang yang dianggap tidak terlalu perlu. Untuk teras, carport dan balkon terhitung 1/2 dari luasan area tersebut. Prinsipnya yang memiliki dinding dibawah 1m atau lantainya memakai perkerasan terhitung 1/2 dari luasan areanya dalam perhitungan KDB.

Sisa lahannya digunakan untuk ruang terbuka hijau yang berfungsi sebagai area resapan air. Kita tidak mau kan lingkungan kita kebanjiran karena air hujan tidak tahu lagi mesti kemana larinya. Setiap daerah memiliki Ketetapan KDB yang berbeda-beda. Dan setiap jenis bangunan juga memiliki KDB yang berbeda pula. Misalkan, Bangunan Hotel, Penginapan, Guest House, dan sejenisnya, memiliki nilai KDB yang berbeda bila dibandingkan dengan area Pabrik, maupun juga area rumah tinggal. Semua itu tergantung dari Peraturan Daerah masing-masing tiap wilayah. Hal lain yang perlu diperhatikan untuk membangun luas lantai dasar yang diizinkan adalah KDH (koefesien dasar hijau).

KLB ( Koefisien Luas Bangunan )

Kalau KDB hanya melibatkan luasan lantai dasar, maka KLB melibatkan seluruh lantai yang kita desain termasuk lantai dasar itu sendiri. Cara perhitungannya tetap sama yaitu membandingkan luasan seluruh lantai dengan luas kavling yang ada.

Contoh, setelah kita menghitung luas lantai dasar beserta lantai atasnya ternyata luasannya 200 m2. Kalau lahannya 200 m2, maka nilai KLB bangunan kita adalah 1.0. Kalau ditentukan KLB di rumah kita 1.2, maka nilai KLB bangunan kita sudah lebih dari cukup. Yang tidak boleh adalah melebihi dari yang ditentukan.

Kalau KDB ditulis dalam bentuk persen, maka KLB ditulis dalam bentuk desimal.

KETINGGIAN BANGUNAN.

Yang dimaksud dengan ketinggian bangunan adalah berapa lantai yang diijinkan oleh dinas terkait (terikat pada peraturan daerah setempat) di area tersebut yang dapat dibangun. Ketinggian bangunan ini sebenarnya hanya untuk menciptakan skyline lingkungan yang diharapkan. Yang sering terjadi di lapangan adalah ketinggian bangunan melebihi dari yang ditentukan. Misalnya area tersebut adalah area perumahan dengan ketinggian rata-rata 2 lantai, karena tanahnya kecil sementara ruangan yang diperlukan banyak, maka rumahnya mencapai 4 lantai seperti halnya ruko-ruko. Itu yang tidak boleh. Skyline lingkungan tidak terbentuk. Bisa dibayangkan ada bangunan tinggi di antara bangunan rendah. Atau sebaliknya, di area cluster untuk rumah-rumah yang besar dengan ketinggian rata-rata 2 lantai ada bangunan kecil dengan ketinggian 1 lantai. Apa yang terjadi? Tentu saja suasana lingkungan yang diharapkan tidak tercipta semestinya.

Demikianlah penjelasan singkat mengenai GSB, KDB, KLB, dan Ketinggian Bangunan. Yang secara umum dapat disimpulkan, bahwa semua itu tergantung dari Perda (Peraturan Daerah) pada masing-masing wilayah.